Alquiler de inmuebles con opción de compra, el acceso a los préstamos inmobiliarios no siempre es fácil en España, ya que los bancos sólo financian el 80% del valor de la vivienda.
Existen formas alternativas de financiación. Para muchos compradores primerizos, el alquiler con opción a compra es una solución cada vez más común, ya que les permite invertir el dinero destinado al alquiler para una posible compra. Pero, ¿qué significa exactamente esto?
¿Qué es alquiler de inmuebles con opción de compra?
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El alquiler con derecho a compra es un contrato mixto que consta de dos contratos, uno de alquiler y otro de venta.
Esta modalidad permite al inquilino, al final del contrato, elegir entre comprar el inmueble a un precio acordado de antemano, deduciendo las rentas de alquiler pagadas hasta el día de la venta, o devolver el inmueble como en el caso de un arrendamiento clásico.
Se trata de «un precontrato -en principio unilateral- por el que una de las partes otorga a la otra la facultad exclusiva de decidir si celebra o no el contrato de compraventa principal, que debe ejecutarse en un determinado plazo y bajo ciertas condiciones, y que además puede ir acompañado del pago de una prima por parte del solicitante».
Es, por tanto, un tipo de contrato que puede ser ventajoso para ambas partes: para el inquilino porque puede vivir del alquiler mientras invierte en una posible compra; para el propietario porque, en caso de que el inquilino no compre, su vivienda está alquilada y no pierde dinero.
Este tipo de acuerdos no prevén un alquiler más alto o más bajo que en un contrato normal, pero sí implican un depósito inicial que suele ser mucho más alto que la cantidad que normalmente se entrega como garantía. Por lo general, se trata de cantidades que rondan el 10% del valor de la propiedad.
Tenga en cuenta que si el inquilino decide no comprar la vivienda, perderá todo el dinero adelantado.
Por ello, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, podrá pagar el precio de compra o pedir un préstamo. Además, si está claro que es la opción más adecuada, antes de concluir o firmar el contrato, debe comprobar que la casa está libre de cargas y deudas.
¿Cómo debe redactarse un contrato alquiler de inmuebles con opción de compra?
El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no previsto por la ley y no regulado expresamente en el Código Civil, aunque está aceptado y reconocido en la normativa hipotecaria y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por ello, es muy importante que todas las condiciones estén bien especificadas en el contrato.
Para que el contrato sea efectivo, es imprescindible que aparezcan al menos dos condiciones esenciales de la venta:
- el objeto del contrato,
- y el precio.
Esto significa que la decisión de adquirir la propiedad se transfiere al inquilino después de los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado en el momento de la firma del contrato, además del importe de la cuota de alquiler.
Si se proporciona una prima inicial, que es el importe habitual, también debe figurar el importe acordado.
Al tratarse de un contrato híbrido, es importante que refleje claramente todas las condiciones de los siguientes contratos:
1 – Cláusulas que deben incluirse en un contrato de alquiler
- Periodo durante el cual el inquilino puede alquilar la vivienda ;
- Período durante el cual el inquilino puede ejercer el derecho de compra;
- el importe del alquiler mensual.
2 – Cláusulas que deben incluirse en un contrato de venta
- La promesa de venta del propietario al inquilino en caso de interés en la propiedad;
- precio de venta de la propiedad;
- el importe de los alquileres pagados hasta el momento de la compra, que se deducirá del precio de venta;
- el importe de la prima inicial aportada por el inquilino (si la hay) por el derecho de compra, normalmente fijada como un porcentaje del precio de venta acordado.
Condiciones de alquiler de inmuebles con opción de compra
El contrato de alquiler con opción a compra debe incluir las siguientes condiciones:
- En el momento de celebrar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial para la opción de compra. Sin embargo, es recomendable para el propietario, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la propiedad. Debe quedar claro que la prima y los costes invertidos en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción de compra.
- El inquilino tiene derecho a permanecer como tal en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, independientemente del plazo establecido para ejercer el derecho de compra, ya que esta subcontratación está regulada por la ley.
- El inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler si el propietario está de acuerdo, pero en este caso la opción de compra caducará al tratarse de dos contratos diferentes. En este caso habría que renovar el contrato original.
- El arrendador tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante la vigencia del mismo.
- El inquilino tiene el derecho exclusivo de comprar el piso en el plazo especificado en el contrato para ejercer la opción.
- El precio de venta no puede ser modificado por el propietario o el inquilino. No obstante, el precio del alquiler puede variar en función del índice de precios al consumo (IPC) si el propietario así lo requiere.
- Si el inquilino no paga el alquiler durante más de dos meses, perderá la opción de compra y, por tanto, la prima prevista.
Ventajas e inconvenientes del alquiler de inmuebles con opción de compra para los vendedores
Una vez que el vendedor ha decidido poner su propiedad en venta, quiere encontrar un comprador rápidamente.
Sin embargo, no siempre es así. Pasan los meses y el piso o la casa se convierte en un gasto: impuestos sobre la propiedad, gastos de copropiedad, trabajos de mantenimiento, etc.
La capacidad del comprador potencial suele estar limitada por la financiación, que en muchos casos es complicada de obtener para un primer comprador.
