El contrato de arrendamiento de la vivienda se regula por la Ley 29/1994, de de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
La legislación se ha ido adaptando a los cambios flexibilizando el mercado, y otorgando a las partes un mayor poder de negociación.
En este sentido, dicha ley, goza de algunas partes dispositivas, es decir, que pueden ser modificadas y negociadas por las partes, y otras de carácter imperativas. Estas normas imperativas tiene como consecuencia que, aunque se estipule otra cosa en el contrato, la parte perjudicada siempre podrá reclamar atendiendo a los derechos que la ley le concede y son irrenunciables.
Partes del contrato
Índice Artículo
- Arrendador: Propietario de un vivienda que la alquila, obligándose a ceder su uso.
- Arrendatario: Persona que adquiere el derecho de uso y se obliga al pago de una cuota periódica o cantidad fija por un periodo de tiempo pactado
Las partes de los contratos de arrendamiento no están en igualdad de condiciones. El propietario está en una posición más fuerte que el arrendatario a la hora de negociar, por ello la legislación protege y concede ciertos derechos irrenunciables al arrendatario.
Negociación del contrato
Estos son los aspectos más importantes a negociar entre las partes y a tener en cuenta a la hora de formalizar por escrito el contrato
Duración
La duración del contrato será pactada libremente por las partes. Si la duración es inferior a tres años, el arrendatario puede unilateralmente decidir prorrogar el contrato por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años.
Únicamente no procederá esa prórroga si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Desistimiento del contrato por parte del arrendador
Sólo es posible rescindir el contrato, cuando hayan transcurrido al menos seis meses, y siempre que se comunique con una antelación de treinta días.
La Ley de arrendamientos urbanos indica que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. En el caso de que no se recoja nada, transcurridos dichos seis meses no se deberá abonar indemnización alguna.
La renta
La renta será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Respecto a la actualización de la misma, y en defecto de pacto expreso, la ley prevé que el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.
Conservación de la vivienda
El arrendatario está obligado a los gastos de conservación de la vivienda, así como todas las pequeñas reparaciones que exija el desgaste del uso ordinario de la vivienda.
Por otro lado, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
Gastos e impuestos
El arrendatario deberá abonar todos los gastos asociados a la finca, y el arrendador el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. No obstante, los gastos derivados de la comunidad de propietarios serán de cuenta del arrendador. En otro caso, deben de constar por escrito con la determinación del importe anual para que sean cuenta del arrendatario.
Fianza
La legislación recoge que la fianza debe de entregarse en metálico y será equivalente a una mensualidad de renta.
No obstante, la legislación también establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Por lo que, el ordenamiento jurídico faculta y habilita a las partes, para pactar una fianza superior a la legalmente establecida, así como cualesquiera otras garantías que aseguren el cumplimiento del contrato.
Derecho de adquisición preferente
Siempre que el arrendatario no renuncie a ella en el contrato, tendrá el derecho de adquisición preferente sobre la vivienda con las siguientes condiciones:
El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto.
Contrato
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
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REUNIDOS
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De una parte, D …….., con domicilio a efectos de notificación en …….., C/ …….. nº …….. y con D.N.I ………
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Y de otra, D …….., mayor de edad, con domicilio en la C/…….. nº …….. y con D.N.I nº …….., actuando en nombre propio como arrendatario.
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Ambas partes tienen y se reconocen mutuamente plena capacidad para el otorgamiento del presente contrato, y a tal fin:
INTERVIENEN
Ambas partes en su propio nombre y Derecho.
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EXPONEN
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PRIMERO.- Que D. …….. es propietario de la finca urbana sita en CIUDAD, C/…….., nº …….., piso …….., escalera …….., letra ……… Inscrita en el Registro de la Propiedad Nº …….. de …….., Tomo …….., Libro …….., Folio …….., Finca ……… Con referencia catastral ………
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SEGUNDO.- Que estando interesando a D. …….., en arrendar la finca descrita llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, de acuerdo con la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, contrato que habrá de regirse de acuerdo con las siguientes
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ESTIPULACIONES
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PRIMERA.- Objeto
Don ……………. ceden en arrendamiento el inmueble indicado en el expositivo I de este contrato a Don ………………. quien la toma en arrendamiento, en perfecto estado de uso y conservación.
La vivienda se encuentra libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador bajo su personal responsabilidad.
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El arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato.
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SEGUNDO.- Destino.
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La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.
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Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad.
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TERCERO.- Duración del contrato.
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El plazo de duración de este contrato es de …., a contar desde el otorgamiento del presente contrato.
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Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
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CUARTO.- Renta.
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La renta anual será de ……….. Euros, a pagar en plazos mensuales de ……….. Euros, por adelantado y dentro de los ……….. primeros días de cada mes.
_QUINTA.- Revisión de la renta.
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La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
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Publicado el índice correspondiente al mes de la actualización, el arrendador comunicará al arrendatario de forma fehaciente su voluntad de actualizar la renta conforme a lo establecido legalmente, expresando la cantidad en que se fija la renta revisada, y adjuntando certificación del Instituto Nacional de Estadística.
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La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.
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SEXTA.- Gastos
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Serán de cuenta del arrendatario el importe total de los consumos de agua, electricidad, basura, alcantarillado, teléfono y cualesquiera otros servicios similares con que cuente la vivienda arrendada.
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SÉPTIMA.- Intereses de demora.
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En caso de impago de rentas o de las cantidades pactadas en este contrato y cuyo abono son a cargo del arrendatario, se establece que dichos impagos, si se produjeran, devengarán un interés equivalente al interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales.
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OCTAVA.-Fianza
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A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de …… Euros, en concepto de fianza legal arrendaticia.
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se halla en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.
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NOVENA.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad.
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Serán de cuenta de la arrendataria las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina.
El arrendatario reconoce recibir en perfecto estado de uso, conservación y ornato la vivienda objeto del arrendamiento, por lo que se obliga a mantenerla en el mismo estado que la recibe, tanto interior como exteriormente. Queda prohibida la realización de obras por el arrendatario, sin consentimiento previo, expreso y escrito del arrendador, incluso las obras de mejora. Estas mejoras y reformas quedarán a beneficio de la propiedad, sin poder exigir el arrendatario indemnización o compensación alguna.
Igualmente queda terminantemente prohibido para el arrendatario la cesión o subarriendo de todo o parte de la vivienda arrendada.
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DÉCIMA.- Eficiencia energética.
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En cumplimiento de lo dispuesto en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, se pone a disposición del arrendatario en este acto el certificado de eficiencia energética, emitido por técnico competente.
UNDÉCIMA.- Jurisdicción de los Tribunales.
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Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de CIUDAD, lugar donde radica la finca.
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Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.
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EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
