Un contrato es un documento mediante el cual una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.
En el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto.
Las partes
Índice Artículo
- El vendedor, propietario de la cosa objeto de venta. Éste está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
- El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.
Pactos y condiciones del contrato
Los contratos privados como es el de la compraventa se rigen por la libertad de forma. Por lo tanto, ambas partes pueden estipular cuantas cláusulas deseen, que tendrán fuerza de ley entre ellas. Lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido.
Cuestiones a tener en cuenta en la firma del contrato
- Las partes deben de estar claramente identificadas, y debidamente representadas. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios. Cuando vende un promotor normalmente suele hacerlo el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor.
- Comprobar el estado de cargas de la vivienda en el registro de la propiedad con una nota simple informativa
- Solicitar el certificado de deudas con la comunidad de propietarios. En otro caso, el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores.
- Indicación del precio a abonar y forma de pago.
Por lo general, y salvo que se estipule lo contrario, el vendedor se hará cargo de los gastos de entrega de vivienda, otorgamiento de escritura pública, Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y son de cuenta del comprador el pago del Impuesto de Transmisiones y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Una vez formalizado el contrato privado, debe realizarse Escritura Pública y posterior registro en el Registro de la Propiedad. La escritura pública se realiza ante Notario.
Peculiaridades del contrato con un promotor inmobiliario
Estos contratos están regulados por una parte por el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.
Por otro lado, en la práctica del mercado inmobiliario, los contratos de primera venta de vivienda que se realizan con promotores son contratos de adhesión, cuyo contenido ha sido elaborado previa y unilateralmente por el promotor, sin que el comprador tenga oportunidad alguna de intervenir en su redacción. Éstas cláusulas impuestas generan el riesgo típico de que el promotor defienda solamente sus intereses.
No obstante, el ordenamiento jurídico somete las cláusulas cuya incorporación al contrato se produce por la sola voluntad del promotor, a un control de contenido, que condiciona su validez a una redacción equilibrada que no atienda únicamente a sus intereses contractuales, sino también a los de la parte compradora.
En concreto, según el Art. 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores,
Algunas cláusulas abusivas
Las cláusulas abusivas que típicamente se pueden encontrar son los siguientes:
- Cláusulas que imponen al comprador gastos que son propios del vendedor.
- Cláusulas que dejan el cumplimiento del contrato al arbitrio del promotor.
- Cláusulas que limitan la responsabilidad del vendedor por incumplimiento.
- Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad.
- Cláusulas abusivas por imponer renuncias a los derechosdel comprador.
- Cláusulas abusivas por imponer consecuencias desproporcionadas en caso de incumplimiento del comprador.
- Cláusulas abusivas por imponer bienes accesorios o servicios no solicitados.
Modelo
En ………….., a …….. de ………. de 201…
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REUNIDOS
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De un lado la parte vendedora, D.…………………, mayor de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en ………., con DNI nº ………. casado en régimen de comunidad de gananciales con Dª. …………….., mayor de edad, con domicilio en……………
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Y de otro la parte compradora, D. ………………., mayor de edad, con domicilio en …………., de estado civil soltero y con DNI nº …………..
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Ambas partes tienen y se reconocen la capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente contrato, y a tal fin.
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EXPONEN
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PRIMERO: Que D. ………………………Y Dª. …………son dueños en pleno dominio del inmueble sito en ………., C/…………. Según consta en escritura, de fecha …. de .…. de …… otorgada ante el Notario de ………. D. …………, con el nº ………. de orden de su protocolo. Escritura cuya copia queda unida a este contrato.
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Dicho inmueble figura inscrito en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD Nº . DE ………., en el Tomo …, Libro …, Folio …., Finca nº …., Inscripción …ª.
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Figura con la referencia catastral número: ………………………
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Cuenta con ….. metros cuadrados construidos y …. metros cuadrados útiles, correspondiéndole una cuota del …… en los elementos comunes.
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Como ANEXOS cuenta con:
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Plaza de garaje de …. metros cuadrados, situada en el garaje común, con el nº ….,
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Trastero de ….. metros cuadrados, situado en la zona común de trasteros con el nº ….
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SEGUNDO: El expresado inmueble se encuentra en edificio en régimen de COMUNIDAD, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.
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TERCERO.- D. ………………………Y Dª. …………manifiesta que el citado inmueble se encuentra libre de cargas, así como de arrendatarios, ocupantes o precaristas.
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CUARTO.- La vivienda se encuentra al corriente en el pago de gastos de la Comunidad de Propietarios, según acredita la parte vendedora mediante certificado del Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente, emitida conforme al art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
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QUINTO.- Expuesto cuanto antecede, las partes convienen en celebrar el presente contrato de compraventa de la vivienda y anexos descritos en el expositivo primero conforme a las siguientes:
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ESTIPULACIONES
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PRIMERA.- Objeto
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D. ………………………Y Dª. …………, VENDEN la vivienda y anexos reseñados a D. …………, quien a su vez acepta y COMPRA.
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La venta se efectúa con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le sean inherentes a la vivienda y anexos vendidos, incluida la parte proporcional que le corresponde en los elementos comunes del edificio y en las zonas comunes de la urbanización, libre de arrendatarios, ocupantes y cargas.
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SEGUNDA.- Precio
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Las partes acuerdan fijar el precio total de la compraventa en la cantidad de ………; según el siguientes detalle:
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Precio de la vivienda …………….
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Precio del garaje …………………….
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Precio del trastero ………………….
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TERCERA.- Forma de pago
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En este acto D. ………… entrega a D. ………………………Y Dª. …………de la cantidad de ………………….., a cuenta del precio total.
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D. ………………………Y Dª. …………dan por recibida la cantidad entregada en concepto de anticipo otorgando carta de pago mediante este documento formal.
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El resto de la cantidad convenida: …………………, se abonará en el acto de entrega de llaves y otorgamiento de escritura pública, mediante cheque nominativo a nombre del vendedor, conformado por entidad bancaria.
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CUARTA.- Otorgamiento de escritura pública
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Ambas partes se obligan a otorgar escritura pública de compraventa en el plazo de TREINTA días naturales.
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La elección del Notario autorizante corresponderá a la parte compradora.
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QUINTA.- Entrega del inmueble
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D. ………………………Y Dª. …………se comprometen a hacer entrega a la parte compradora de la posesión y de las llaves de la vivienda y anexos en el acto de otorgamiento de escritura pública ante el Notario elegido por la parte compradora.
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SEXTA.- Pago de gastos e impuestos
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Los gastos e impuestos consecuencia del otorgamiento de la escritura pública de compraventa serán por cuenta de cada parte conforme a lo establecido legalmente. En consecuencia corresponden a la parte compradora los gastos de primera copia de la escritura y posteriores, los de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados derivado de la escritura de compraventa. A la parte vendedora le corresponde abonar los gastos de la escritura matriz y el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
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A partir de la entrega, vendrá obligada la parte compradora a pagar todos los gastos, impuestos, tasas y arbitrios que se refieran a la vivienda y anexos objeto de este contrato, así como los proporcionales a los elementos comunes que le correspondan.
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También serán de cuenta de la parte compradora los gastos y tributos devengados desde la puesta a disposición de la vivienda y anexos si la entrega se demorase por causa que le sea imputable.
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SEPTIMA.- Comunidad de propietarios.
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La parte compradora, a partir del día en que se ponga a su disposición la vivienda, participará en la proporción que resulte de la aplicación de los coeficientes que le correspondan, en el mantenimiento de los gastos comunes del edificio y de la zona común de la urbanización.
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En este acto, la parte vendedora hace entrega a la parte compradora de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, así como del Reglamento de Régimen Interior y el certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
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OCTAVA.- Fuero.
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Las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de ………., lugar donde radica la finca, para resolver cuantas divergencias pudieran surgir por motivo de la interpretación y cumplimiento de este contrato.
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Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.
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Comprador Vendedor
